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對無錫矩形管購買商辦的高成本風(fēng)險
“在建和在售的項目不得向個人出售”，北京商辦項目限購政策以此來強(qiáng)化商辦項目的辦公屬性。除了嚴(yán)格的限購之外，限購政策中還提到，開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米，不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。
不過，一些在售的商辦項目卻通過“打擦邊球”的方法來應(yīng)對限購。一些項目為了解決客戶的購買需求，同時解決客戶的購買困難，想到了為客戶注冊公司來繞開政策，達(dá)到購買目標(biāo)。
項目處找到專門承接代辦注冊企業(yè)的公司合作，可以為個人注冊公司，從而購買商辦項目。注冊公司企業(yè)法人可以是房主本人，以打消客戶“給別的公司買房”的疑慮。甚至客戶注冊公司所產(chǎn)生的費用都由開發(fā)商來承擔(dān)。
有不愿具名曾操盤過商辦項目的房企人士向北京商報記者表示，此類做法從操作的規(guī)范角度來說并不違規(guī)，從開發(fā)商的角度而言確實將項目出售給了合規(guī)的企業(yè)，而對于購房人來說，注冊公司的成本也并不高，因此雙方一拍即合。不過，此類做法的風(fēng)險在于后續(xù)，政府是否會對購房人的企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行核準(zhǔn)和長期監(jiān)管，個人維護(hù)企業(yè)身份的成本會不會高，尤其是對于再轉(zhuǎn)手，是否會產(chǎn)生不利影響等。畢竟商辦項目商業(yè)屬性的紅線不可逾越。
對此，把購買主體從“個人”換成了“企業(yè)”看似規(guī)避限購新政，但身份性質(zhì)不同，購買和再出讓時的稅費成本也會大不一樣。以公司名義持有的商住房，上市交易時需要先結(jié)清房產(chǎn)稅和土地使用稅。公司產(chǎn)權(quán)商住房的房產(chǎn)稅和土地使用稅都是按年繳納，其中房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋購買價格×70%×1.2%；土地使用稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋面積×土地級別標(biāo)準(zhǔn)收費，土地級別收費標(biāo)準(zhǔn)從18-30元/平方米不等。
無錫矩形管以一套面積50平方米、總價為80萬元左右的商住房為例，若以公司名義購買，則房產(chǎn)稅為6720元/年，土地使用稅最低為900元/年。按照期房的交易程序，若購房人購買四年后上市交易，交易前的持有稅費成本最低為30480元。同時，以公司名義購買的商住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，還需要繳納申報價3%的契稅、申報價萬分之五的印花稅、差額30%-60%的土地增值稅、差額5.6%的增值稅。以企業(yè)資格購買商辦產(chǎn)品，持有和轉(zhuǎn)讓商辦物業(yè)，都包括顯著高于個人購買時需要承擔(dān)的稅費成本，購房人購買時需要算總賬。
